Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in der Stadt Bendorf Informationen zum Ausgleichsbetrag im Sanierungsgebiet „Innenstadt Bendorf“

Liebe Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet „Innenstadt Bendorf“,

mit dieser Übersicht möchten wir Sie über das Thema „Ausgleichsbeträge“ im Rahmen der Sanierung „Innenstadt Bendorf“ informieren.

Wir möchten Ihnen zunächst einen kleinen Überblick über das Thema Sanierung geben und nachfolgend die wichtigsten Fragen dazu beantworten.

Historie

Der Stadtrat von Bendorf befasste sich bereits Ende der 70er Jahre mit der Möglichkeit der Anwendung des damaligen Städtebauförderungsgesetzes und der Durchführung der Städtebausanierung.

Vorrangiges und übergreifendes Ziel der Stadterneuerungspolitik war es damals, den in den vergangenen Jahren beobachteten Entleerungsprozess in der Innenstadt aufzuhalten und den ansässigen und ansiedlungswilligen Betrieben entsprechende räumliche Entfaltungsmöglichkeiten im Zentrum zu sichern

Der Rahmenplan in Verbindung mit einer umfangreichen Dokumentation, die aus den vorbereitenden Untersuchungen resultierten, umfasste die Ziele der gesamten Stadterneuerungsplanung in Bendorf.

An dieser Stelle sollen beispielhaft einige genannt werden:

- Verbesserung der innerstädtischen Infrastruktur

- Verbesserung des Wohnumfeldes und der Wohnqualität

- Stärkung des innerstädtischen Handels

- Blockweise Umsetzung der Rahmenplanung und Schaffung von planungsrechtlichen Möglichkeiten für bauliche Veränderungen durch die Aufstellung von Bebauungsplänen

Die Stadterneuerung Bendorf hatte folgende Schwerpunkte: 

- Die Gestaltung von öffentlichen Wegen, Straßen und Plätzen

- Die Entkernung verschiedener Wohnblöcke zur Schaffung von Licht, Luft und Raum sowie weitere Abbrüche nicht erhaltenswerter Bausubstanz

- Die Herstellung von privaten wie auch öffentlichen Stellplätzen zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs

- Die Modernisierung bereits bestehender Gebäude

Leitziel dieser Maßnahmen war es, die Lebens- und Wohnqualität im Stadtkern wesentlich zu verbessern und den Standort Bendorf attraktiv zu gestalten um die Ansiedlung leistungsfähiger Gewerbe- und Einzelhandelsbetriebe zu ermöglichen.

Zur Prüfung der Sanierungsbedürftigkeit hat der Stadtrat von Bendorf gemäß § 141 Abs. 3 BauGB am 20.11.1979 durch Beschluss den Beginn der vorbereitenden Untersuchung eingeleitet.

Gemäß § 142 Abs. 1 BauGB förmlich festgelegt wurde das Sanierungsgebiet durch die Satzung vom 09.11.1984 (mit ihrer Bekanntgabe rechtsverbindlich am 01.04.1985). Damit unterlagen die im Geltungsbereich der Satzung liegenden Flurstücke ab diesem Zeitpunkt dem besonderen Städtebaurecht (§§ 136 ff. BauGB). 2002 wurde das Sanierungsgebiet durch Änderungssatzung vom 04.10.2002 im Bereich Kirchplatz geringfügig erweitert.

Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen war das Sanierungsgebiet förmlich aufzuheben.

Der Stadtrat hat daher am 15. Januar 2019 beschlossen, die Satzung der Stadt Bendorf über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Innenstadt Bendorf“ vom 01.04.1985 in der Fassung der Änderungssatzung vom 04.02.2002 endgültig aufzuheben (vorangegangene Teilaufhebungen der Sanierungssatzung vom 08.10.2009 sowie vom 31.01.2017).

Mit der Bekanntmachung der Aufhebungssatzung ist der Anspruch der Stadt Bendorf entstanden, von den im Sanierungsgebiet liegenden Grundstückseigentümern Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB zu erheben.

Für den bereits 2008 aufgehobenen Teilbereich ist dies bereits erfolgt, sodass nun die Erhebung der Ausgleichsbeträge für die beiden letzten Teilbereiche ansteht.

Ausgleichsbetrag

Gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstückes entspricht. 

Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert).

Der Ausgleichsbetrag ist gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 oder 163 BauGB) zu entrichten. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Wertermittlung ist die rechtsverbindliche Aufhebung der Sanierungssatzung.

Die Stadt Bendorf hat den Gutachterausschusses für Grundstückswerte beim Vermessungs- und Katasteramt Osteifel-Hunsrück damit beauftragt, als Grundlage für die Festsetzung des Ausgleichbeitrages ein zonales Gutachten zum Wertermittlungsstichtag 22.02.2019 zu erstellen.


Die wichtigsten Fragen zum Thema Sanierung / Ausgleichsbeträge:

1. Warum müssen Ausgleichsbeträge gezahlt werden?

Das Baugesetzbuch schreibt vor, dass im Sanierungsgebiet zur Finanzierung von Sanierungskosten, die sonst von der Allgemeinheit zu tragen wären, Ausgleichsbeträge erhoben werden. Diese Ausgleichsbeträge entsprechen den sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen. Die Beträge werden durch die Stadt von Ihnen als Eigentümer/innen erhoben. Dies schreibt § 154 Abs. 1 Baugesetzbuch vor, und hier gibt es auch leider keinen Ermessensspielraum.


2. Was ist der Sinn und Zweck des Wertausgleichs?

Durch die Gesamtmaßnahme der Sanierung wird der Stadtteil idealerweise aufgewertet und gewinnt wieder an Attraktivität. Wohn- und Geschäftswert und damit auch die Bodenwerte werden in der Folge voraussichtlich ansteigen. In das Sanierungsgebiet fließt viel öffentliches Geld für Planung und Vorbereitung der Sanierung aber auch für Ordnungsmaßnahmen (wie z.B. Bodenordnung, Erschließung, Freilegung von Grundstücken) ebenso wie für den Bau von Infrastruktur- und Gemeinbedarfseinrichtungen. Anders gesagt, alles was getan werden muss, damit im privaten wie im öffentlichen Bereich gebaut werden kann oder Modernisierungen erfolgversprechend in Angriff genommen werden können, kann aus Sanierungsmitteln finanziert werden.

Diese ganz erheblichen Sanierungskosten sind nur tragbar, weil die Allgemeinheit, das heißt Bund, Land und Stadt diese zunächst vorfinanzieren und später zum überwiegenden Teil auch übernehmen. Das heißt, dass die Kosten, die die Allgemeinheit übernimmt, meist weit höher liegen als die Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen der Anlieger.

Sie als Eigentümer/innen im Sanierungsgebiet haben aber nicht (wie etwa im Erschließungsbeitragsrecht) die tatsächlichen Kosten zu tragen, sondern müssen nur die für Ihr Grundstück über normierte Bewertungsverfahren nachweisbare Bodenwerterhöhung ausgleichen.

Dies hat regelmäßig zur Folge, dass der Ausgleichsbetrag in vielen Fällen geringer ausfallen wird als z.B. die entsprechenden Erschließungs- und Ausbaubeiträge, die ursprünglich beim Bau entstanden sind.


3. Müssen Eigentümer/innen außerhalb des klassischen Sanierungsgebietes auch zahlen?

Im Stadtgebiet außerhalb des Sanierungsgebietes und auch im Sanierungsgebiet mit vereinfachtem Sanierungsverfahren werden keine Ausgleichsbeträge erhoben. Allerdings fallen dort für die durchgeführten Maßnahmen die üblichen Erschließungs- und Ausbaubeiträge nach Kommunalabgabengesetz an, um die Kosten im öffentlichen Raum mitzufinanzieren.


4. Was wird ausgeglichen?

Die Bodenwerterhöhung durch Sanierungsmaßnahmen ist für jedes einzelne Grundstück zu ermitteln. Es wird dabei geprüft, ob und in welchem Umfang das Sanierungsziel, nämlich die Verbesserung des Gebietes, auch für den Bereich dieses Grundstückes erreicht worden ist.

Ziel einer Sanierung ist eine Höherwertigkeit der Gebietsstruktur sowie auch die Verbesserung der Lebensqualität im Gebiet. Der Teil der Werterhöhung, der sich messbar auf den Bodenwert jedes einzelnen Grundstücks auswirkt, soll der Allgemeinheit als Kostenersatz für ihre Aufwendungen zurückgezahlt werden. Der Ausgleichsbetrag entspricht somit der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung, die im Laufe der Sanierung bewirkt worden ist. Die allgemeine (konjunkturell bedingte) Bodenwertsteigerung wird hingegen nicht berücksichtigt.


5. Wann muss/kann der Ausgleichsbetrag gezahlt werden?

Spätestens zum Ende der Sanierungsmaßnahme (Satzungsaufhebung) steht die Stadt vor der Aufgabe, die Ausgleichsbeträge zu erheben.


6. Wie wird der Ausgleichsbetrag konkret für jedes Grundstück ermittelt und wie wird er erhoben?

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich Osteifel-Hunsrück beim Vermessungs- und Katasteramt Mayen hat am 25.11.2020 in seiner Beratung zonale Anfangs- und Endwerte zur Bemessung der Ausgleichsbeträge gemäß § 154 Abs. 2 BauGB für das Sanierungsgebiet „Innenstadt Bendorf“ zum Wertermittlungsstichtag 22.02.2019 beschlossen.

Die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Bodenwert, den das Grundstück hätte, wenn eine Sanierung nicht durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ergibt (Endwert). In bestimmten Fällen kann eine Anrechnung erfolgen (vgl. § 155 Abs. 1 BauGB).


7. Anrechnungstatbestände

Gemäß § 155 Abs. 1 BauGB sind auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen:

·  die durch die Sanierung entstandenen Vorteile oder Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die bereits in einem anderen Verfahren, insbesondere in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind.

·  die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat; soweit der Eigentümer gemäß § 146 Abs. 3 BauGB Ordnungsmaßnahmen durchgeführt hat, sind jedoch die ihm entstandenen Kosten anzurechnen.

·  die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer beim Erwerb des Grundstücks als Teil des Kaufpreises in einem den Vorschriften der Nummern 1 und 2 sowie des § 154 BauGB entsprechenden Betrag zulässigerweise bereits entrichtet hat.


8. Einkommenssteuerrechtliche Behandlung der Ausgleichsbeträge

Die gezahlten Ausgleichsbeträge können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden. Bitte wenden Sie sich hierzu an das zuständige Finanzamt oder Ihren Steuerberater.


9. Möglichkeit zur Ablöse

Die Stadt bietet den Grundstückseigentümern an, dass der Ausgleichsbetrag im Rahmen einer freiwilligen Vereinbarung zwischen Stadt und Eigentümer/in in Form eines öffentlich-rechtlichen Ablösevertrages erhoben wird.


10. Muss man als Eigentümer/in auch dann zahlen, wenn das eigene Haus gar nicht mit öffentlichen Mitteln saniert wurde?

Die Antwort lautet eindeutig ja, denn bewertet wird die Wertsteigerung, die das Grundstück durch die Maßnahmen im öffentlichen Raum, im Wohnumfeld erfahren hat. Es wird nicht die Wertsteigerung des Grundstücks durch Modernisierungsmaßnahmen auf dem eigenen Grundstück erfasst.


11. Was passiert, wenn man Wohnungseigentümer/in in einem Mehrfamilienhaus ist?

Auch in diesem Fall besteht die Möglichkeit, dass die gesamte Hausgemeinschaft eine Ablösevereinbarung mit der Stadt trifft und der Ausgleichsbetrag auf die Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Eigentumsanteile umgelegt wird. Auch für den Fall, dass die Hausgemeinschaft keine Einigung über eine gemeinsame Ablösevereinbarung findet, hat jede/r Wohnungseigentümer/in die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag entsprechend des Eigentumsanteils vorzeitig abzulösen.


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